양도소득세에 대해서 알아보자. 2편

1. 양도소득세 법정 신고기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)

※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함

 

2. 양도소득세 세액계산 흐름도

(1) 양 도 가 액

− 부동산 등의 양도당시 실지거래가액

(2) 취 득 가 액

−부동산 등의 취득당시 실지거래가액
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함

(3) 필 요 경 비

- 실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비
매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용

 

(4) 양 도 차 익 [ (1)-(2)-(3) ]

 − 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

(5)  장기보유특별공제

가. 장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

- 토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)

보유기간	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상 11년미만	11년이상 12년미만	12년이상 13년미만	13년이상 14년미만	14년이상 15년미만	15년이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

- 3년 이상 보유한 1세대 1주택

보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

(6) 양 도 소 득 금 액  [ (4) - (5) ]

− 양도차익 - 장기보유특별공제

(7) 감면대상소득금액

− 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)

(8) 양 도 소 득 기 본 공 제

- 250만 원 (미등기 양도자산은 적용 배제)

 

(9) 양 도 소 득과 세 표 준  [ (6) - ((7) + (8)) ]

- 양도소득금액 - (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)

 

(10) 세 율

- 양도소득세율표 참조

 

(11) 산 출 세 액  [ (9) x (10) ]

- 양도소득과세표준 × 세율

 

(12) 세액공제＋감면세액

- 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액

 

(13) 자진납부할 세액  [ (11) - (12) ]

산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

 

3. 주식 등 양도소득세 세액계산 흐름도

(1) 양 도 가 액

(2) 필 요 경 비

- 취득가액+양도비용 등

 

(3) 양도차익(=소득금액)  [ (1) - (2) ]

− 주식은 장기보유특별공제 미적용

(4) 기 본 공 제

- 연간 250만 원

 

(5)과 세 표 준  [ (3) - (4) ]

 

(6) 세 율

- 일반 : 10, 20, 20∼25, 30%

- 기타 자산 : 6～45%

- 비사업용 토지 50% 이상 특정주식 및 부동산과다보유법인 : 16∼55%

 

(7) 산 출 세 액  [ (5) x (6) ]

 

(8) 공제 · 감면세액

- 외국납부세액공제

 

(9) 결 정 세 액  [ (7) - (8) ]

 

(10) 가 산 세

- 신고불성실 10～40%, 납부지연가산세 1일 22/100,000*
* ’ 22.2.15. 이후 신고·부과하는 분부터 ('22.2.14 이전은 25/100,000)

- 기장불성실 10%(산출세액 없는 경우 거래금액의 0.07%)

 

(11) 총 결 정 세 액 [ (9) + (10) ]

 

(12) 기납부 · 고지세액

- 예정신고납부세액, 기결정·경정세액

 

(13) 차가감 납부할 세액) ]

- 2천만 원 이하 : 1천만원 초과금액 분납가능(2개월)

- 2천만원 초과 : 그 세액의 50% 이하 분납가능(2개월)

 

4. 장기보유특별공제액 계산 시 공제율

(1) 일반 장기보유특별공제율(소득세법 §95②)

구분	2008.1.1.~ 2008.3.20.		2008.3.21.~ 2008.12.31.		2009.1.1.~ 2011.12.31.		2012.1.1.~ 2018.12.31.		2019.1.1.~ 2020.12.31.		2021.1.1. 이후 양도
적용 대상/ 보유기간	토지·건물	1세대1주택	토지·건물	1세대1주택	토지·건물	1세대1주택	토지·건물	1세대1주택	토지·건물	1세대1주택	토지·건물·주택	1세대 1주택
												보유기간	거주기간
2년 이상													8%
3년 이상	10%	10%	10%	12%	10%	24%	10%	24%	6%	24%	6%	12%	12%
4년 이상	12%	12%	12%	16%	12%	32%	12%	32%	8%	32%	8%	16%	16%
5년 이상	15%	15%	15%	20%	15%	40%	15%	40%	10%	40%	10%	20%	20%
6년 이상	18%	18%	18%	24%	18%	48%	18%	48%	12%	48%	12%	24%	24%
7년 이상	21%	21%	21%	28%	21%	56%	21%	56%	14%	56%	14%	28%	28%
8년 이상	24%	24%	24%	32%	24%	64%	24%	64%	16%	64%	16%	32%	32%
9년 이상	27%	27%	27%	36%	27%	72%	27%	72%	18%	72%	18%	36%	36%
10년 이상	30%	30%	30%	40%	30%	80%	30%	80%	20%	80%	20%	40%	40%
11년 이상		33%		44%			※ ’12.1.1.~ 2주택 이상 장특공제인정 비사업용토지 15.12.31.까지 배제 16.1.1.부터는 장특공 인정 보유기간 기산일 ’16.12. 31.까지는 ’16.1. 1. ’17.1.1.부터는 취득일 ’18.4.1.부터 조정 대상지역 내 다주택자는 장특공제 배제		22%	보유기간 중2년 이상 거주한주택 (‘20.1.1이후 양도분부터)	22%	보유기간 중 2년 이상 거주한 주택 (‘20.1.1이후 양도분 부터)	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상		36%		48%					24%		24%
13년 이상		39%		52%					26%		26%
14년 이상		42%		56%					28%		28%
15년 이상		45%		60%					30%		30%
16년 이상				64%
17년 이상	’07.1.1.~비사업용 토지 및 2주택 이상 중과 장특공제 배제			68%
18년 이상				72%
19년 이상				76%
20년 이상				80%

(2) 임대주택 장기보유특별공제율 특례

- 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용 (조세특례제한법 §97의 3, ’ 14.1.1 이후 양도분부터)

- 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제.

(조세특례제한법 §97의 4, ’ 14.1.1. 양도 분부터)